Le cadastre immobilier au Monténégro : guide pratique pour les propriétaires
Le cadastre est le registre public des terrains, des constructions, des lots distincts et des droits qui s’y rattachent. Ce guide vous indique où trouver les données, ce que signifient les différentes rubriques et à qui vous adresser lorsqu’une modification est nécessaire.
Remarque : elaborat.me n’est pas un organisme public ni le site officiel du cadastre. Les données et services officiels sont fournis par eKatastar et les antennes régionales du cadastre.
Qui tient le cadastre et où déposer les demandes
Le cadastre immobilier (katastar) est tenu par l’Administration des biens immobiliers (Uprava za nekretnine). Pendant un temps, cette mission relevait de l’Administration du cadastre et des biens de l’État (Uprava za katastar i državnu imovinu) : vous rencontrerez donc les deux noms sur les documents et les sites.
L’Administration travaille par l’intermédiaire d’antennes régionales du cadastre (područna jedinica) dans les communes. C’est là que vous déposez les demandes d’inscription et de modification et que vous obtenez les fiches immobilières au guichet.
Contacts des antennes régionales du cadastre par commune →
Quelles données trouver au cadastre
| Donnée | Exemple | Où la trouver |
|---|---|---|
| Parcelle : numéro, commune cadastrale, surface, nature de culture (usage) | KP 1234/2, KO Podgorica III, 512 m², prairie | Fiche immobilière (list nepokretnosti), eKatastar |
| Constructions sur la parcelle | maison d’habitation familiale, dépendance | Fiche immobilière |
| Lots distincts de la construction | appartement n° 7, 64 m², 2e étage | Fiche immobilière (après division en lots (etažna razrada)) |
| Titulaires de droits et étendue des droits | propriété 1/2 | Fiche immobilière |
| Charges et restrictions | hypothèque, mention (zabilježba) d’un litige, servitude | Fiche immobilière |
| Représentation graphique des parcelles | limites et numéros des parcelles sur le plan | Plan cadastral, copie du plan cadastral (kopija plana), Géoportail (Geoportal) |
Les notions sont expliquées ici : parcelle cadastrale, plan cadastral et copie du plan.
Ce que vous pouvez vérifier vous-même en ligne
- eKatastar — recherche par numéro de parcelle ou de fiche immobilière : surface, propriétaires, charges. Depuis 2026, vous pouvez aussi y obtenir une fiche immobilière ayant valeur juridique.
- Géoportail — carte des parcelles avec orthophotographies. Utile pour voir où se trouve la parcelle et ce qu’elle comporte.
Les données en ligne suffisent pour une vérification avant un achat ou avant d’appeler un géomètre. La fiche immobilière officielle peut être commandée en ligne ou retirée au guichet.
Guide étape par étape : eKatastar et Géoportail →
Démarches courantes et à qui vous adresser
| Démarche | Faut-il un géomètre ? | Guide |
|---|---|---|
| Obtenir une fiche immobilière | Non | Fiche immobilière |
| Inscrire une nouvelle maison ou une extension | Oui — levé et dossier | Inscription au cadastre |
| Inscrire séparément les appartements d’un immeuble | Oui — division en lots | Division en lots |
| Diviser ou réunir des parcelles | Oui — dossier de division parcellaire | Division parcellaire |
| Établir la limite sur le terrain | Oui — bornage (omeđavanje) | Bornage |
| Inscrire un appartement acheté (changement de propriétaire) | En général non — contrat et demande au cadastre | Inscription au cadastre |
| Légaliser une construction sans permis | Oui — dossier géodésique | Légalisation |
Quand faut-il un géomètre
La règle est simple : dès que le cadastre modifie quelque chose qui se mesure — limite, surface, forme de la parcelle, construction ou appartement —, un dossier géodésique (geodetski elaborat) est nécessaire. Il est établi par un cabinet de géomètres agréé (geodetska organizacija), qui le remet au cadastre.
Lorsque seul le propriétaire change (achat, succession, donation), un géomètre (geometar) n’est généralement pas nécessaire. Le fondement est alors le contrat ou la décision, et vous déposez la demande au cadastre.
Le cadastre par commune
Adresses et horaires des antennes régionales, géomètres recommandés et cabinets agréés par commune (opština) :
- Podgorica 48
- Nikšić 8
- Bar 12
- Budva 10
- Herceg Novi 8
- Kotor 2
- Tivat 2
- Ulcinj 4
- Danilovgrad 3
- Cetinje
- Bijelo Polje 3
- Berane 3
- Pljevlja 1
Questions fréquentes
La fiche immobilière obtenue sur eKatastar a-t-elle la même valeur que celle du guichet ?
Oui, si vous l’obtenez comme document officiel via eKatastar (connexion avec la carte d’identité et NSeID, paiement de la taxe). La simple consultation des données à l’écran n’est pas un extrait officiel.
Les données du cadastre sont inexactes. Que faire ?
Si l’erreur porte sur la surface ou les limites, il faut un géomètre qui relèvera la situation et établira un dossier. Si l’erreur porte sur l’inscription des droits, adressez-vous au cadastre avec des justificatifs.
Combien de temps prend une inscription au cadastre ?
Cela dépend du type de modification et de la charge de travail de l’antenne régionale. Pour les délais indicatifs, consultez la page Inscription au cadastre.
Information, pas un conseil juridique. Le texte décrit une procédure générale. La réglementation évolue et chaque cas est différent. Pour les décisions de propriété, les litiges et les délais, consultez un avocat ou l’autorité compétente. →
Sources : Administration des biens immobiliers (gov.me) ; ekatastar.me ; geoportal.co.me. Mis à jour: