Légalisation des constructions au Monténégro : procédure, documents et coûts
La nouvelle Loi sur la légalisation des constructions sans permis s’applique depuis août 2025. Pour lancer la procédure, il est essentiel que la construction soit inscrite au cadastre, sur la base d’un dossier établi par un cabinet de géomètres agréé. La date limite pour la demande d’inscription est le 14 août 2027
Information, pas un conseil juridique. Le texte décrit une procédure générale. La réglementation évolue et chaque cas est différent. Pour les décisions de propriété, les litiges et les délais, consultez un avocat ou l’autorité compétente. →
En bref : les points essentiels
| Loi | Loi sur la légalisation des constructions sans permis (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), en vigueur depuis le Zakon o legalizaciji bespravnih objekata — usvojen 31.7.2025, na snazi od 14.8.2025, izmijenjen 2026 (rok za upis produžen do 14.8.2027)., modifiée en 2026. |
| Première étape | Inscription de la construction sans permis (bespravni objekat) au cadastre |
| Date limite de la demande d’inscription | 14 août 2027 (initialement février 2026, prolongée deux fois) |
| Demande d’inscription | Uniquement avec un dossier complet — une demande incomplète ne permet plus de respecter le délai |
| Volet géodésique | Dossier de levé de l’état existant de la construction, établi par un cabinet de géomètres agréé (geodetska organizacija) |
| Qui décide | Constructions jusqu’à 500 m² — administration locale ; constructions plus grandes et catégories particulières — autorité de l’État |
| Coûts | Redevance d’assainissement urbain (naknada za urbanu sanaciju), selon la zone et l’usage ; géomètre ; taxes administratives |
| Si vous manquez le délai | Risque de démolition de la construction aux frais du propriétaire |
Deux étapes à ne pas confondre
- Inscription de la construction sans permis au cadastre. Le cadastre enregistre l’existence de la construction et ses caractéristiques. Ce n’est pas encore la légalisation.
- Procédure de légalisation. L’autorité compétente vérifie les conditions, calcule la redevance et rend une décision. Ce n’est qu’à ce moment que la construction devient légale.
Le délai prévu par la loi concerne la première étape. C’est pourquoi le plus important aujourd’hui est de commander le dossier à temps — fin 2025, les géomètres étaient réservés des mois à l’avance.
Quelles constructions peuvent être légalisées
Conditions de base prévues par la loi :
- la construction est visible sur l’orthophotographie publiée par le ministère compétent ;
- la construction ne dépasse pas les limites de la parcelle ;
- les questions de propriété sont réglées ou peuvent l’être ;
- il existe un accès depuis une voie publique.
La légalisation est notamment impossible pour les constructions situées sur des terrains réservés aux infrastructures, pour les constructions temporaires et pour celles situées dans des espaces naturels protégés. Vous pouvez vérifier l’orthophotographie vous-même sur le Géoportail (Geoportal).
La procédure de légalisation étape par étape
- Vérifiez la construction sur l’orthophotographie et la parcelle dans eKatastar.
- Faites appel à un géomètre agréé (geometar) — il établit le dossier de levé de l’état existant. Contenu du dossier.
- Préparez des photos de toutes les façades au format JPG (au moins 5 mégapixels).
- Déposez une demande complète d’inscription au cadastre avant le 14 août 2027
- Lancez la procédure de légalisation auprès de l’autorité compétente (administration locale ou autorité de l’État). Lorsque l’autorité vous en informe, vous disposez d’un délai pour fournir les documents demandés.
- Payez la redevance en une fois ou par mensualités.
- Obtenez la décision de légalisation et l’inscription sans mention (zabilježba) d’absence de permis.
Documents
| Document | Qui le fournit |
|---|---|
| Dossier de levé de l’état existant de la construction | Cabinet de géomètres agréé |
| Photos de toutes les façades (JPG, min. 5 MP) | Le propriétaire ou le géomètre |
| Preuve du droit sur le terrain (fiche immobilière (list nepokretnosti), contrat) | Le propriétaire / le cadastre |
| Justificatifs de réduction de la redevance (le cas échéant) | Le propriétaire, les autorités compétentes |
| Autres documents demandés par l’autorité compétente | Sur notification de l’autorité |
Coûts de la légalisation
Le coût total comprend trois éléments :
- Redevance d’assainissement urbain — selon la zone, l’usage et la surface : sur demande.
- Géomètre — dossier : sur demande.
- Taxes administratives pour l’inscription et la décision.
| Mode de paiement de la redevance | Conditions |
|---|---|
| En une fois | Remise de 20% |
| Mensualités — logement de base | Jusqu’à 360 mensualités |
| Mensualités — autres constructions | Jusqu’à 120 mensualités |
| Réductions | Pour les personnes en difficulté sociale et les autres catégories prévues par la loi |
La légalisation dans votre commune
Pour les constructions jusqu’à 500 m², c’est l’administration locale qui décide. Vous trouverez le contact du service compétent et des géomètres qui travaillent sur la légalisation sur la page de la commune (opština).
- Podgorica 48
- Nikšić 8
- Bar 12
- Budva 10
- Herceg Novi 8
- Kotor 2
- Tivat 2
- Ulcinj 4
- Danilovgrad 3
- Cetinje
- Bijelo Polje 3
- Berane 3
- Pljevlja 1
Commandez le dossier pour la légalisation
À l’approche des échéances, les géomètres sont débordés. Envoyez votre demande sans attendre.
Questions fréquentes
L’inscription au cadastre, est-ce la même chose que la légalisation ?
Non. L’inscription enregistre la construction. La légalisation est une procédure distincte qui se termine par une décision.
Puis-je déposer une demande incomplète pour « préserver » le délai ?
Depuis les modifications de la loi en 2026 — non. La demande d’inscription doit être déposée avec un dossier complet, y compris le dossier géodésique.
Et si la construction n’est pas visible sur l’orthophotographie ?
Selon la loi, une telle construction ne remplit pas la condition de base. Vérifiez sur le Géoportail et consultez l’autorité compétente.
Qui décide pour une construction de plus de 500 m² ?
L’autorité de l’État compétente pour la légalisation, et non l’administration locale.
Sources : Loi sur la légalisation des constructions sans permis (Journal officiel — Službeni list) ; Procédure de légalisation (gov.me) ; Investitor.me, 3.8.2026 — nouveau délai. Mis à jour: