Легализация недвижимости в Черногории: порядок, документы и расходы
Новый Закон о легализации незаконно построенных объектов недвижимости применяется с августа 2025 года. Чтобы начать процедуру, объект нужно зарегистрировать в кадастре — с элаборатом, который готовит лицензированная геодезическая компания. Срок подачи заявления на регистрацию — 14 августа 2027 г.
Информация, а не юридическая консультация. Текст описывает общий порядок. Законы меняются, у каждого дела свои обстоятельства. По вопросам собственности, спорам и срокам обращайтесь к юристу или в компетентный орган. →
Коротко: самое важное
| Закон | Закон о легализации незаконно построенных объектов недвижимости (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), действует с Zakon o legalizaciji bespravnih objekata — usvojen 31.7.2025, na snazi od 14.8.2025, izmijenjen 2026 (rok za upis produžen do 14.8.2027)., изменён в 2026 году. |
| Первый шаг | Регистрация незаконно построенного объекта (bespravni objekat) в кадастре |
| Срок подачи заявления на регистрацию | 14 августа 2027 г. (изначально — февраль 2026 года, дважды продлевался) |
| Заявление на регистрацию | Только с полным пакетом документов — неполные заявления больше не сохраняют срок |
| Геодезическая часть | Элаборат съёмки фактического состояния объекта, его готовит лицензированная геодезическая компания |
| Кто принимает решение | Объекты до 500 м² — местная администрация; более крупные объекты и особые категории — государственный орган |
| Расходы | Сбор за урбанистическую санацию (naknada za urbanu sanaciju; зависит от зоны и назначения), геометар (лицензированный геодезист), госпошлины (takse) |
| Если пропустить срок | Риск сноса объекта за счёт владельца |
Два шага, которые не стоит путать
- Регистрация незаконно построенного объекта в кадастре. Кадастр фиксирует, что объект существует и каков он. Это ещё не легализация.
- Процедура легализации. Компетентный орган проверяет условия, рассчитывает сбор и выносит решение. Только после этого объект становится легальным.
Срок из закона относится к первому шагу. Поэтому сейчас главное — вовремя заказать элаборат: в конце 2025 года геометары были расписаны на месяцы вперёд.
Какие объекты подпадают под легализацию
Основные условия по закону:
- объект виден на ортофотоснимке, опубликованном профильным министерством;
- объект не выходит за границы участка;
- имущественно-правовые отношения урегулированы или могут быть урегулированы;
- есть подъезд с дороги общего пользования.
Легализация невозможна, в частности, для объектов недвижимости на земле, отведённой под инфраструктуру, для временных объектов недвижимости и для объектов недвижимости на охраняемых природных территориях. Проверить ортофото можно самостоятельно на Geoportal.
Процедура легализации шаг за шагом
- Проверьте объект на ортофото, а участок — в eKatastar.
- Наймите лицензированного геометара — он готовит элаборат съёмки фактического состояния. Что входит в элаборат.
- Подготовьте фотографии всех фасадов в формате JPG (не менее 5 мегапикселей).
- Подайте полное заявление на регистрацию в кадастре до 14 августа 2027 г.
- Начните процедуру легализации в компетентном органе (местная администрация или государственный орган). Когда орган вас уведомит, у вас будет срок, чтобы предоставить запрошенные документы.
- Оплатите сбор (naknada) сразу или в рассрочку.
- Получите решение о легализации и запись в кадастре без отметки (zabilježba) о незаконности постройки.
Документы
| Документ | Кто его предоставляет |
|---|---|
| Элаборат съёмки фактического состояния объекта | Лицензированная геодезическая компания |
| Фотографии всех фасадов (JPG, мин. 5 Мп) | Владелец или геометар |
| Подтверждение права на землю (лист недвижимости (list nepokretnosti), договор) | Владелец / кадастр |
| Документы для снижения сбора (если есть) | Владелец, компетентные органы |
| Прочие документы, которые запросит компетентный орган | По уведомлению органа |
Сколько стоит легализация
Общие расходы складываются из трёх частей:
- Сбор за урбанистическую санацию — зависит от зоны, назначения и площади: по запросу.
- Геометар — элаборат: по запросу.
- Госпошлины за регистрацию и решение.
| Способ оплаты сбора | Условия |
|---|---|
| Единовременно | Скидка 20% |
| Рассрочка — основной жилой объект | До 360 ежемесячных платежей |
| Рассрочка — прочие объекты | До 120 платежей |
| Льготы | Для социально незащищённых и других категорий, предусмотренных законом |
Легализация в вашем муниципалитете
По объектам до 500 м² решение принимает местная администрация. Контакты профильного секретариата и геометров, которые занимаются легализацией, вы найдёте на странице муниципалитета (община).
- Подгорица 48
- Никшич 8
- Бар 12
- Будва 10
- Херцег-Нови 8
- Котор 2
- Тиват 2
- Улцинь 4
- Даниловград 3
- Цетине
- Биело-Поле 3
- Беране 3
- Плевля 1
Закажите элаборат для легализации
Перед окончанием сроков геометары перегружены. Отправьте заявку заранее.
Частые вопросы
Регистрация в кадастре — это то же самое, что легализация?
Нет. Регистрация фиксирует объект в кадастре. Легализация — отдельная процедура, которая завершается решением.
Можно ли подать неполное заявление, чтобы «сохранить» срок?
После изменений закона 2026 года — нет. Заявление на регистрацию подаётся с полным пакетом документов, включая элаборат.
Что делать, если объект не виден на ортофото?
По закону такой объект не отвечает основному условию. Проверьте на Geoportal и проконсультируйтесь с компетентным органом.
Кто принимает решение по объекту больше 500 м²?
Государственный орган, отвечающий за легализацию, а не местная администрация.
Источники: Закон о легализации незаконно построенных объектов недвижимости («Службени лист»); Процедура легализации (gov.me); Investitor.me, 3.8.2026 — новый срок. Обновлено: