Legalizzazione degli edifici in Montenegro: procedura, documenti e costi
La nuova Legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi si applica da agosto 2025. Per avviare la procedura è importante che l’edificio sia iscritto al catasto, con un elaborato redatto da una società geodetica abilitata. La scadenza per la domanda di iscrizione è il 14 agosto 2027
Informazione, non consulenza legale. Il testo descrive una procedura generale. Le norme cambiano e ogni caso è diverso. Per decisioni sulla proprietà, controversie e scadenze rivolgiti a un avvocato o all’autorità competente. →
In breve: i punti principali
| Legge | Legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata), in vigore dal Zakon o legalizaciji bespravnih objekata — usvojen 31.7.2025, na snazi od 14.8.2025, izmijenjen 2026 (rok za upis produžen do 14.8.2027)., modificata nel 2026. |
| Prima fase | Iscrizione al catasto dell’edificio abusivo (bespravni objekat) |
| Scadenza per la domanda di iscrizione | 14 agosto 2027 (originariamente febbraio 2026, prorogata due volte) |
| Domanda di iscrizione | Solo con documentazione completa — le domande incomplete non fanno più salva la scadenza |
| Parte geodetica | Elaborato di rilievo dello stato di fatto dell’edificio, redatto da una società geodetica abilitata (geodetska organizacija) |
| Chi decide | Edifici fino a 500 m² — amministrazione locale; edifici più grandi e categorie speciali — organo statale |
| Costi | Contributo di risanamento urbano (naknada za urbanu sanaciju), che dipende da zona e destinazione d’uso; geometra; diritti amministrativi (takse) |
| Se non rispetta la scadenza | Rischio di demolizione dell’edificio a spese del proprietario |
Due fasi da non confondere
- Iscrizione dell’edificio abusivo al catasto. Il catasto registra che l’edificio esiste e com’è. Questa non è ancora la legalizzazione.
- Procedura di legalizzazione (sanatoria). L’organo competente verifica i requisiti, calcola il contributo ed emette il provvedimento. Solo allora l’edificio è legale.
La scadenza prevista dalla legge riguarda la prima fase. Per questo ora la cosa più importante è ordinare l’elaborato in tempo: a fine 2025 i geometri (geometar) erano occupati con mesi di anticipo.
Quali edifici possono rientrare nella legalizzazione
Requisiti di base previsti dalla legge:
- l’edificio è visibile sull’ortofoto pubblicata dal ministero competente;
- l’edificio non supera i confini della particella;
- i rapporti giuridico-patrimoniali sono risolti o risolvibili;
- esiste un accesso da una strada pubblica.
La legalizzazione non è possibile, tra l’altro, per edifici su terreni destinati a infrastrutture, per costruzioni temporanee e per edifici in aree naturali protette. Può verificare personalmente l’ortofoto sul Geoportal.
La procedura di legalizzazione passo per passo
- Verifichi l’edificio sull’ortofoto e la particella in eKatastar.
- Incarichi un geometra abilitato, che redige l’elaborato di rilievo dello stato di fatto. Cosa contiene l’elaborato.
- Prepari le fotografie di tutte le facciate in formato JPG (almeno 5 megapixel).
- Presenti la domanda completa di iscrizione al catasto entro il 14 agosto 2027
- Avvii la procedura di legalizzazione presso l’organo competente (amministrazione locale o organo statale). Quando l’organo la avvisa, ha un termine per presentare la documentazione richiesta.
- Paghi il contributo in un’unica soluzione o a rate.
- Ottenga il provvedimento di legalizzazione e l’iscrizione senza l’annotazione (zabilježba) di abusività.
Documentazione
| Documento | Chi lo fornisce |
|---|---|
| Elaborato di rilievo dello stato di fatto dell’edificio | Società geodetica abilitata |
| Fotografie di tutte le facciate (JPG, min. 5 MP) | Proprietario o geometra |
| Prova del diritto sul terreno (foglio immobiliare (list nepokretnosti), contratto) | Proprietario / catasto |
| Documenti per la riduzione del contributo (se li ha) | Proprietario, organi competenti |
| Altra documentazione richiesta dall’organo competente | Su avviso dell’organo |
Costi della legalizzazione
Il costo complessivo ha tre componenti:
- Contributo di risanamento urbano — dipende da zona, destinazione d’uso e superficie: su richiesta.
- Geometra — elaborato: su richiesta.
- Diritti amministrativi per l’iscrizione e il provvedimento.
| Modalità di pagamento del contributo | Condizioni |
|---|---|
| In un’unica soluzione | Sconto 20% |
| Rate — edificio residenziale principale | Fino a 360 rate mensili |
| Rate — altri edifici | Fino a 120 rate |
| Riduzioni | Per persone in condizioni di disagio sociale e altre categorie previste dalla legge |
La legalizzazione nel suo comune
Per gli edifici fino a 500 m² decide l’amministrazione locale. Il contatto dell’ufficio comunale competente e i geometri che si occupano di legalizzazione si trovano sulla pagina del comune.
- Podgorica 48
- Nikšić 8
- Bar 12
- Budva 10
- Herceg Novi 8
- Kotor 2
- Tivat 2
- Ulcinj 4
- Danilovgrad 3
- Cetinje
- Bijelo Polje 3
- Berane 3
- Pljevlja 1
Richieda l’elaborato per la legalizzazione
In prossimità delle scadenze i geometri sono sovraccarichi. Invii la richiesta per tempo.
Domande frequenti
L’iscrizione al catasto equivale alla legalizzazione?
No. L’iscrizione registra l’edificio. La legalizzazione è una procedura distinta che si conclude con un provvedimento.
Posso presentare una domanda incompleta per «salvare» la scadenza?
Con le modifiche di legge del 2026, no. La domanda di iscrizione si presenta con la documentazione completa, elaborato compreso.
E se l’edificio non è visibile sull’ortofoto?
Per legge un edificio del genere non soddisfa il requisito di base. Verifichi sul Geoportal e si rivolga all’organo competente.
Chi decide su un edificio di oltre 500 m²?
L’organo statale competente per la legalizzazione, non l’amministrazione locale.
Fonti: Legge sulla legalizzazione degli edifici abusivi (Gazzetta ufficiale – Službeni list); Procedura di legalizzazione (gov.me); Investitor.me, 3.8.2026 — nuova scadenza. Aggiornato: