Legalisierung von Gebäuden in Montenegro: Verfahren, Unterlagen und Kosten
Das neue Gesetz über die Legalisierung ungenehmigter Bauten (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) gilt seit August 2025. Zu Beginn des Verfahrens muss das Gebäude in den Kataster eingetragen werden, mit einem Vermessungselaborat (geodetski elaborat), das ein lizenziertes Vermessungsunternehmen (geodetska organizacija) erstellt. Die Frist für den Eintragungsantrag endet am 14. August 2027.
Information, keine Rechtsberatung. Der Text beschreibt ein allgemeines Verfahren. Vorschriften ändern sich, jeder Fall ist anders. Bei Eigentumsfragen, Streitigkeiten und Fristen wenden Sie sich an einen Anwalt oder die zuständige Behörde. →
Kurz gefasst: das Wichtigste
| Gesetz | Gesetz über die Legalisierung ungenehmigter Bauten, in Kraft seit dem Zakon o legalizaciji bespravnih objekata — usvojen 31.7.2025, na snazi od 14.8.2025, izmijenjen 2026 (rok za upis produžen do 14.8.2027)., geändert 2026. |
| Erster Schritt | Eintragung des ungenehmigt errichteten Gebäudes (bespravni objekat) in den Kataster |
| Frist für den Eintragungsantrag | 14. August 2027 (ursprünglich Februar 2026, zweimal verlängert) |
| Eintragungsantrag | Nur mit vollständigen Unterlagen — unvollständige Anträge wahren die Frist nicht mehr |
| Vermessungsteil | Elaborat über die Vermessung des tatsächlichen Bauzustands, erstellt von einem lizenzierten Vermessungsunternehmen |
| Wer entscheidet | Gebäude bis 500 m² — Gemeindeverwaltung; größere Gebäude und besondere Kategorien — staatliche Behörde |
| Kosten | Gebühr für städtebauliche Sanierung (naknada za urbanu sanaciju; abhängig von Zone und Nutzung), Vermesser (lizenzierter Geometer), Verwaltungsgebühren |
| Wenn Sie die Frist versäumen | Risiko des Abrisses auf Kosten des Eigentümers |
Zwei Schritte, die Sie nicht verwechseln sollten
- Eintragung des ungenehmigt errichteten Gebäudes in den Kataster. Der Kataster erfasst, dass das Gebäude existiert und wie es beschaffen ist. Das ist noch keine Legalisierung.
- Legalisierungsverfahren. Die zuständige Behörde prüft die Voraussetzungen, berechnet die Gebühr und erlässt einen Bescheid. Erst dann ist das Gebäude legal.
Die gesetzliche Frist bezieht sich auf den ersten Schritt. Deshalb ist es jetzt am wichtigsten, das Elaborat rechtzeitig zu beauftragen — Ende 2025 waren die Vermesser monatelang im Voraus ausgebucht.
Welche Gebäude legalisiert werden können
Grundvoraussetzungen laut Gesetz:
- das Gebäude ist auf der vom zuständigen Ministerium veröffentlichten Orthofoto-Aufnahme sichtbar;
- das Gebäude überschreitet nicht die Grenzen der Parzelle;
- die Eigentums- und Rechtsverhältnisse sind geklärt oder lassen sich klären;
- es gibt eine Zufahrt von einer öffentlichen Straße.
Nicht möglich ist die Legalisierung unter anderem für Gebäude auf Flächen, die für Infrastruktur vorgesehen sind, für provisorische Bauten und für Gebäude in Naturschutzgebieten. Das Orthofoto können Sie selbst im Geoportal prüfen.
Das Legalisierungsverfahren Schritt für Schritt
- Prüfen Sie das Gebäude auf dem Orthofoto und die Parzelle in eKatastar.
- Beauftragen Sie einen lizenzierten Vermesser — er erstellt das Elaborat über die Vermessung des tatsächlichen Bauzustands. Was das Elaborat enthält.
- Bereiten Sie Fotos aller Fassaden vor, im JPG-Format (mindestens 5 Megapixel).
- Reichen Sie den vollständigen Antrag auf Katastereintragung ein, spätestens bis zum 14. August 2027.
- Leiten Sie das Legalisierungsverfahren ein, bei der zuständigen Behörde (Gemeindeverwaltung oder staatliche Behörde). Sobald die Behörde Sie benachrichtigt, haben Sie eine Frist, um die geforderten Unterlagen einzureichen.
- Zahlen Sie die Gebühr, auf einmal oder in Raten.
- Erhalten Sie den Legalisierungsbescheid und die Eintragung ohne Vermerk (zabilježba) über die fehlende Genehmigung.
Unterlagen
| Dokument | Wer es beschafft |
|---|---|
| Elaborat über die Vermessung des tatsächlichen Bauzustands | Lizenziertes Vermessungsunternehmen |
| Fotos aller Fassaden (JPG, mind. 5 MP) | Eigentümer oder Vermesser |
| Nachweis des Rechts am Grundstück (Immobilienblatt – list nepokretnosti, Vertrag) | Eigentümer / Kataster |
| Nachweise für eine Ermäßigung der Gebühr (falls vorhanden) | Eigentümer, zuständige Behörden |
| Weitere von der zuständigen Behörde geforderte Unterlagen | Nach Benachrichtigung durch die Behörde |
Kosten der Legalisierung
Die Gesamtkosten bestehen aus drei Teilen:
- Gebühr für städtebauliche Sanierung — hängt von Zone, Nutzung und Fläche ab: auf Anfrage.
- Vermesser — Elaborat: auf Anfrage.
- Verwaltungsgebühren für Eintragung und Bescheid.
| Zahlungsweise der Gebühr | Bedingungen |
|---|---|
| Auf einmal | Rabatt 20% |
| Raten — Hauptwohngebäude | Bis zu 360 Monatsraten |
| Raten — sonstige Gebäude | Bis zu 120 Raten |
| Ermäßigungen | Für sozial Bedürftige und weitere gesetzlich festgelegte Gruppen |
Legalisierung in Ihrer Gemeinde
Über Gebäude bis 500 m² entscheidet die Gemeindeverwaltung. Den Kontakt des zuständigen Sekretariats und Vermesser, die Legalisierungen übernehmen, finden Sie auf der Seite der Gemeinde.
- Podgorica 48
- Nikšić 8
- Bar 12
- Budva 10
- Herceg Novi 8
- Kotor 2
- Tivat 2
- Ulcinj 4
- Danilovgrad 3
- Cetinje
- Bijelo Polje 3
- Berane 3
- Pljevlja 1
Elaborat für die Legalisierung beauftragen
Vor Fristende sind die Vermesser überlastet. Senden Sie Ihre Anfrage frühzeitig.
Häufige Fragen
Ist die Katastereintragung dasselbe wie die Legalisierung?
Nein. Die Eintragung erfasst das Gebäude. Die Legalisierung ist ein eigenes Verfahren, das mit einem Bescheid endet.
Kann ich einen unvollständigen Antrag einreichen, um die Frist zu „sichern“?
Nach der Gesetzesänderung von 2026 — nein. Der Eintragungsantrag wird mit vollständigen Unterlagen eingereicht, einschließlich des Elaborats.
Was, wenn das Gebäude auf dem Orthofoto nicht sichtbar ist?
Laut Gesetz erfüllt ein solches Gebäude die Grundvoraussetzung nicht. Prüfen Sie es im Geoportal und wenden Sie sich an die zuständige Behörde.
Wer entscheidet über ein Gebäude mit mehr als 500 m²?
Die für die Legalisierung zuständige staatliche Behörde, nicht die Gemeindeverwaltung.
Quellen: Gesetz über die Legalisierung ungenehmigter Bauten (Amtsblatt – Službeni list); Legalisierungsverfahren (gov.me); Investitor.me, 3.8.2026 — neue Frist. Aktualisiert: