Division en lots d’un immeuble et inscription des lots distincts

La division en lots (etažna razrada) — division d’un immeuble en appartements/locaux distincts — détermine les lots distincts du bâtiment (appartements, locaux professionnels, garages) ainsi que les parties communes. À l’issue de la procédure, chaque lot distinct peut faire l’objet d’une inscription séparée.

Quand procède-t-on à une division en lots

  • Le promoteur vend les appartements d’un immeuble neuf.
  • Vous avez acheté un appartement, mais seul l’immeuble est inscrit sur la fiche immobilière (list nepokretnosti).
  • Une maison familiale comprend deux appartements ou plus que vous souhaitez inscrire séparément (p. ex. pour une succession ou une vente).
  • Extension ou aménagement des combles en appartement.

Comment se déroule la division en lots

  1. Le géomètre (geometar) relève le bâtiment niveau par niveau et mesure chaque lot distinct.
  2. Il établit le dossier de division en lots : croquis des niveaux, surfaces, désignation des lots distincts et des parties communes.
  3. Le dossier est déposé au cadastre (katastar) pour contrôle.
  4. Les propriétaires déposent une demande d’inscription des droits sur les lots distincts, accompagnée des contrats.
  5. Chaque appartement obtient sa propre inscription sur la fiche immobilière.
Coupe d’un immeuble montrant les appartements désignés comme lots distincts et les parties communes

Pourquoi la surface au cadastre diffère de celle de l’annonce

Le cadastre inscrit la surface mesurée selon les règles applicables aux lots distincts. Les annonces indiquent souvent une surface incluant les terrasses, les murs ou les espaces communs. Un écart de quelques mètres carrés est fréquent — vérifiez-le avant l’achat.

Prix et délai

Le prix dépend du nombre de lots distincts et de la complexité de l’immeuble : sur demande. Délai de réalisation : sur demande.

Envoyer une demande à un géomètre

Gratuit et sans engagement. La demande est reçue par des géomètres travaillant dans la commune choisie.

Questions fréquentes

Qui paie la division en lots — le promoteur ou l’acheteur ?

Cela dépend du contrat. Pour une construction neuve, c’est généralement une obligation du promoteur. Vérifiez le contrat avant de le signer.

Peut-on diviser en lots un immeuble qui n’est pas inscrit ?

Non. L’immeuble doit d’abord être inscrit (ou légalisé), puis il est divisé en lots.

Information, pas un conseil juridique. Le texte décrit une procédure générale. La réglementation évolue et chaque cas est différent. Pour les décisions de propriété, les litiges et les délais, consultez un avocat ou l’autorité compétente. →

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